개인회생 주택담보대출 유지 가능한지, 집도 계속 보유할 수 있을까요?

 개인회생을 신청한다고 주택담보대출이 있는 집을 반드시 처분해야 하는 것은 아니어서, 주담대를 계속 상환하면서 주택을 보유하는 경우도 있습니다. 다만 주택에 근저당권을 가진 금융회사는 원칙적으로 개인회생절차와 별도로 담보권을 행사할 수 있고, 주택의 순자산가치는 개인회생 변제계획에도 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 주담대 연체 여부, 집값과 대출잔액, 월 소득과 개인회생 변제금을 함께 계산해야 합니다.

개인회생 주택담보대출 유지 조건과 집을 보유할 때 확인할 사항

신용대출과 카드대금이 늘어나 개인회생을 알아보면서도 주택담보대출만큼은 계속 갚아 집을 지키고 싶은 경우가 있습니다. 특히 자녀와 함께 거주하고 있거나 오랫동안 갚아 온 아파트라면 개인회생 신청 자체보다 주택을 유지할 수 있는지가 더 걱정될 수 있죠.

이때 먼저 알아야 할 것이 주택담보대출과 일반 신용채무는 개인회생에서 법적 성격이 다르다는 점입니다. 주택에 근저당권이 설정돼 있다면 담보권자는 원칙적으로 별제권을 행사할 수 있습니다.

먼저 핵심만 확인하면
개인회생 신청 = 주택 즉시 처분은 아닙니다. 반대로 개인회생 신청 = 주택 유지 보장도 아닙니다. 집을 계속 보유할 수 있는지는 담보대출 상환상태, 주택의 재산가치, 개인회생 변제계획, 소득과 월 상환능력 등을 함께 확인해야 합니다.

개인회생하면서 주택담보대출을 유지할 수 있나요?

조건에 따라 주택담보대출을 계속 상환하면서 개인회생을 진행하는 경우가 있습니다. 개인회생을 신청했다는 사실만으로 본인 명의 주택을 무조건 매각해야 하는 것은 아닙니다.

다만 주택담보대출을 일반 신용대출과 똑같이 생각하면 안 됩니다. 은행 등 금융회사가 주택에 근저당권을 설정했다면 해당 금융회사는 담보권자로서 별제권을 갖게 됩니다.

「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」은 개인회생절차에서도 별제권에 관한 규정을 준용합니다. 저당권 등을 가진 채권자는 담보재산에 대해 개인회생절차와 별도로 권리를 행사할 수 있습니다.

따라서 개인회생으로 신용대출이나 카드채무를 조정한다고 해서 주택담보대출까지 같은 방식으로 줄이고 집은 그대로 보유할 수 있다고 단순하게 생각해서는 안 됩니다.

주택담보대출의 별제권이란 무엇인가요?

별제권은 담보권자가 개인회생절차와 별도로 담보재산에서 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리라고 이해하면 쉽습니다.

예를 들어 A씨가 아파트를 구입하면서 은행에서 주택담보대출을 받고 해당 아파트에 은행 명의의 근저당권이 설정됐다고 가정해 보겠습니다.

A씨가 이후 카드대금과 신용대출을 감당하지 못해 개인회생을 신청했다고 해서 은행의 근저당권이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 담보권자인 은행은 법률에서 정한 범위에서 담보권을 행사할 수 있습니다.

채무 종류	개인회생에서 확인할 부분
카드대금	일반 개인회생채권으로 처리 검토
신용대출	일반 개인회생채권으로 처리 검토
주택담보대출	담보권 및 별제권 관계 별도 검토
담보권 실행 후 남은 부족액	개인회생채권과의 관계를 별도로 확인

개인회생하면 집을 무조건 팔아야 하나요?

집이 있다는 이유만으로 개인회생 신청을 위해 무조건 주택을 처분해야 하는 것은 아닙니다. 주택을 소유한 상태에서도 개인회생 신청 자체는 검토할 수 있습니다.

하지만 주택을 보유하려면 크게 두 가지 문제가 생깁니다.

• 주택담보대출을 계속 부담할 수 있는가
• 주택의 순자산가치 때문에 개인회생 총 변제액이 높아지지 않는가

즉, '집이 있으니 개인회생이 안 된다'는 식으로 판단할 것도 아니고, '주담대만 계속 내면 집은 무조건 지킬 수 있다'고 판단할 수도 없습니다.

집을 유지하려면 주담대와 개인회생 변제금을 함께 계산해야 합니다

주택을 계속 보유하려는 경우에는 월 주택담보대출 상환액과 개인회생 변제금을 동시에 감당할 수 있는지 확인해야 합니다.

예를 들어 월 소득이 400만 원이고 주택담보대출 원리금으로 매달 130만 원을 납부하고 있다고 가정해 보겠습니다. 개인회생 변제금이 추가로 결정되면 주담대 130만 원과 개인회생 변제금을 함께 납부해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

이때 현재 소득으로 두 금액을 장기간 부담할 수 없다면 개인회생 인가 여부와 별개로 주택 유지 자체가 어려워질 수 있습니다.

주택을 유지할 수 있는지는 '개인회생 신청이 가능한가'와 별개의 문제입니다.
신청이 가능하더라도 주담대와 개인회생 변제금을 동시에 감당하기 어렵다면 장기적으로 주택을 계속 보유하기 힘들 수 있습니다.

개인회생에서 집값과 주담대 잔액이 중요한 이유

주택을 보유하고 있다면 해당 주택의 재산가치가 개인회생 변제계획에 영향을 줄 수 있습니다. 여기서 확인해야 할 것이 청산가치입니다.

개인회생에서는 채무자의 재산가치를 고려해 변제계획을 세우게 됩니다. 따라서 주택 시세가 얼마인지, 주택담보대출 잔액이 얼마인지, 다른 담보권이나 임차보증금 등 고려해야 할 권리가 있는지를 확인해야 합니다.

단순한 이해를 위해 다음과 같은 상황을 가정해 볼 수 있습니다.

항목	예시
아파트 시세	4억 원
주택담보대출 잔액	3억 원
단순 차액	1억 원

위 사례에서 1억 원을 그대로 개인회생 청산가치라고 확정할 수 있는 것은 아닙니다. 실제 재산가치 산정에서는 담보권의 범위와 주택 평가방법, 다른 권리관계 등 사건별 요소를 함께 검토해야 합니다.

다만 집값에서 담보채무 등을 고려하고도 상당한 순자산이 남는다면 개인회생 변제계획에 영향을 줄 수 있다는 점은 반드시 확인해야 합니다.

집값보다 주택담보대출이 더 많으면 어떻게 되나요?

집값보다 주택담보대출 잔액이 더 많은 이른바 '깡통주택'에 가까운 상황이라면 주택의 실질적인 순자산가치가 크지 않을 수 있습니다.

예를 들어 주택가격이 3억 원인데 담보대출 잔액이 3억 원을 넘는다면 단순 계산상 소유자가 가진 순자산은 많지 않습니다. 하지만 이것만으로 개인회생에서 재산가치가 0원이라고 바로 확정할 수는 없습니다.

담보권의 채권최고액과 실제 피담보채무, 주택 평가금액, 선순위 권리 등 구체적인 내용을 확인해야 하기 때문입니다.

따라서 주택을 보유한 개인회생 사건에서는 인터넷 시세와 대출잔액만 빼서 변제금을 예상하기보다 실제 재산목록과 담보권 관계를 기준으로 계산해야 합니다.

집값이 주담대보다 높으면 개인회생 변제금이 올라갈 수 있나요?

주택에 상당한 순자산가치가 있다면 개인회생에서 갚아야 하는 총 변제액에 영향을 줄 수 있습니다.

개인회생에는 채무자가 파산하는 경우 채권자가 받을 수 있는 금액보다 불리하지 않아야 한다는 청산가치 보장의 문제가 있기 때문입니다.

따라서 소득만 보고 개인회생 월 변제금을 예상했다가 주택의 재산가치 때문에 예상보다 변제해야 할 금액이 커지는 상황도 검토해야 합니다.

특히 주택을 오래전에 구입해 현재 시세가 크게 상승했고 주담대 잔액은 상당 부분 줄어든 경우라면 주택의 순자산가치를 먼저 계산해 보는 것이 좋습니다.

주담대를 연체하지 않으면 집을 계속 유지할 수 있나요?

주택담보대출을 정상적으로 상환하고 있다는 사실은 주택 유지 여부를 판단할 때 중요한 요소지만, 그것만으로 주택 유지가 법적으로 100% 보장된다고 말할 수는 없습니다.

근저당권자는 개인회생절차에서 별제권을 가지고 있으므로 담보권 자체가 개인회생 신청만으로 사라지지 않습니다.

실제로 집을 계속 유지하려면 주담대 계약이 정상적으로 유지되고 있는지, 금융회사가 어떤 조치를 취하고 있는지, 개인회생 변제금과 주담대를 동시에 감당할 수 있는지 등을 함께 확인해야 합니다.

주택담보대출을 이미 연체했다면 더 주의해야 합니다

주담대가 이미 연체된 상태라면 개인회생을 신청하는 것만으로 주택 경매 문제가 모두 해결된다고 생각하면 안 됩니다.

특히 다음과 같은 상황이라면 현재 담보권 실행이 어느 단계까지 진행됐는지부터 확인해야 합니다.

• 주택담보대출을 여러 차례 연체한 상태
• 금융회사로부터 기한이익 상실 통지를 받은 경우
• 대출금 전액 상환을 요구받은 경우
• 부동산 임의경매 신청이 들어간 경우
• 법원에서 경매개시결정 관련 서류를 받은 경우

담보권자는 개인회생절차와 별도로 담보권을 행사할 수 있기 때문에 이미 경매 절차가 시작됐다면 개인회생 사건과 부동산 경매 사건을 따로 확인해야 합니다.

개인회생을 신청하면 주택 경매가 무조건 중단된다는 설명은 정확하지 않습니다.

주담대만 빼고 신용대출을 개인회생할 수 있나요?

이 질문은 '주택담보대출은 계속 정상적으로 갚고 카드대금과 신용대출만 개인회생으로 조정할 수 있느냐'는 의미로 많이 검색합니다.

주택담보대출에는 담보권·별제권 관계가 있으므로 일반적인 무담보 신용채무와 처리구조가 다릅니다. 다만 개인회생 신청 과정에서는 주택담보대출을 포함한 채무와 재산관계를 사실대로 신고해야 합니다.

따라서 주담대가 있다는 사실 자체를 채권자목록이나 재산관계에서 숨긴 채 신용채무만 임의로 골라 신청하는 것으로 이해해서는 안 됩니다.

주택담보대출은 별제권 관계를 반영해 처리하고, 일반 신용채무는 개인회생 변제계획에 따라 처리하는 구조를 사건별로 검토하게 됩니다.

주택이 경매되면 남은 주담대는 어떻게 되나요?

담보주택이 매각됐는데 매각대금으로 주택담보대출을 전부 갚지 못했다면 부족액이 남을 수 있습니다.

채무자회생법에서는 별제권자가 담보권을 행사해 변제를 받고도 부족한 부분이 있는 경우 그 부족액에 대해 개인회생채권자로서 권리를 행사할 수 있는 구조를 두고 있습니다.

예를 들어 주담대 잔액이 3억 원인데 담보권 실행을 통해 실제로 회수한 금액이 이에 미치지 못한다면 남은 부족액의 개인회생상 처리를 별도로 확인해야 합니다.

실제 부족액은 경매 매각대금에서 단순히 대출잔액만 빼서 계산되는 것은 아닐 수 있으므로 배당과 담보권 범위 등 구체적인 사건 내용을 기준으로 확인해야 합니다.

개인회생 인가를 받으면 주택담보대출도 줄어드나요?

개인회생 인가를 받았다고 해서 주택에 설정된 근저당권이나 담보대출이 일반 신용채무와 똑같이 줄어드는 것으로 이해하면 안 됩니다.

인가결정은 개인회생 변제계획에 법적 효력을 발생시키는 중요한 단계지만 별제권자의 담보권 문제는 별도로 존재합니다.

따라서 주택을 계속 보유하면서 주담대를 유지하는 경우라면 인가 후에도 해당 담보대출에 대해 필요한 상환을 계속해야 하는 상황이 일반적으로 발생합니다.

개인회생 면책을 받으면 근저당권도 없어지나요?

개인회생 면책과 주택에 설정된 근저당권의 효력을 같은 것으로 보면 안 됩니다. 별제권자의 담보권은 개인회생채권에 대한 면책 문제와 별도로 검토해야 합니다.

즉, 개인회생에서 변제를 마치고 면책결정을 받았다는 사실만으로 주택에 설정된 근저당권이 당연히 사라지고 담보대출을 더 이상 갚지 않아도 된다고 판단해서는 안 됩니다.

대법원 판례에서도 개인회생채권에 대한 면책의 효력과 별제권자의 담보권 행사는 구분해서 다루고 있습니다.

부부 공동명의 아파트라면 어떻게 되나요?

부부 공동명의 주택이라면 개인회생 신청자의 지분과 해당 지분에 관한 재산가치를 구체적으로 확인해야 합니다.

예를 들어 부부가 아파트를 각각 50%씩 소유하고 있다고 해도 단순히 전체 아파트 가격의 절반만 재산으로 기재하면 끝난다고 단정할 수 없습니다. 담보대출의 채무자와 담보제공자가 누구인지, 근저당권이 어느 범위에 설정돼 있는지 등 권리관계를 함께 확인해야 합니다.

배우자가 공동채무자나 연대보증인인지 여부도 확인해야 하므로 단독명의 주택보다 검토할 사항이 많을 수 있습니다.

집을 유지할지 처분할지는 숫자로 비교해 보는 것이 좋습니다

주택을 무조건 유지하는 것이 항상 유리한 것은 아닙니다. 반대로 개인회생을 한다는 이유만으로 오랫동안 상환한 주택을 급하게 처분할 필요가 있다고 단정할 수도 없습니다.

최소한 다음 항목을 먼저 적어 보면 현재 상황을 판단하기 쉬워집니다.

확인할 항목	확인하는 이유
현재 주택 시세	주택 재산가치 계산
주담대 실제 잔액	담보채무 규모 확인
월 주담대 원리금	매월 유지비용 확인
주담대 연체 여부	담보권 실행 위험 확인
월 평균 소득	주담대와 회생 변제금 부담능력 확인
예상 개인회생 변제액	주택 유지 가능성 판단
주택 명의와 지분	개인회생 재산관계 확인

주담대 원리금과 개인회생 변제금을 합친 금액이 현재 소득에서 감당하기 어려운 수준이라면 인가 이후까지 주택을 유지할 수 있을지도 현실적으로 계산해야 합니다.

개인회생 주택담보대출 FAQ

개인회생하면 아파트를 무조건 팔아야 하나요?

아닙니다. 주택을 소유했다는 이유만으로 개인회생 신청 시 반드시 처분해야 하는 것은 아닙니다. 다만 주택의 순자산가치가 변제계획에 영향을 줄 수 있고, 담보권자는 별제권을 행사할 수 있으므로 주택 유지 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

개인회생 중에도 주담대를 계속 낼 수 있나요?

주택을 유지하려는 경우 주택담보대출 상환관계를 별도로 검토하게 됩니다. 개인회생 변제금과 주담대 원리금을 동시에 감당할 수 있는지가 현실적으로 중요합니다.

개인회생 신청하면 은행이 바로 집을 경매하나요?

개인회생을 신청했다는 사실만으로 곧바로 모든 주택이 경매되는 것은 아닙니다. 다만 근저당권자는 별제권을 갖기 때문에 담보권 행사 가능성을 개인회생과 별도로 확인해야 합니다.

주담대를 연체하지 않으면 집을 100% 지킬 수 있나요?

그렇게 단정할 수는 없습니다. 정상 상환 여부는 중요한 요소지만 주택 유지에는 대출계약, 담보권 관계, 개인회생 변제계획, 소득과 상환능력 등 여러 조건이 영향을 줍니다.

집값보다 주담대가 많아도 개인회생을 신청할 수 있나요?

집값보다 담보대출이 많다는 이유만으로 개인회생 신청이 곧바로 불가능해지는 것은 아닙니다. 다만 실제 주택가치와 담보채무, 전체 채무 및 소득 등 개인회생 요건을 함께 확인해야 합니다.

집값이 많이 올랐다면 변제금도 올라가나요?

주택에서 인정되는 순자산가치가 크다면 청산가치 문제로 총 변제액에 영향을 줄 수 있습니다. 정확한 금액은 주택 평가와 담보채무 등 사건별 자료를 토대로 계산해야 합니다.

주택담보대출도 개인회생으로 탕감받을 수 있나요?

주택담보대출은 일반 신용채무와 달리 담보권과 별제권 문제가 있으므로 동일한 방식으로 설명할 수 없습니다. 담보권 실행 후에도 회수하지 못한 부족액이 있다면 해당 부족액의 개인회생상 처리를 별도로 확인하게 됩니다.

인가 후에도 주택담보대출을 계속 갚아야 하나요?

주택을 계속 보유하고 담보대출 관계를 유지하려는 경우라면 개인회생 인가와 별도로 주담대 상환관계를 확인해야 합니다. 인가됐다는 이유만으로 근저당권이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

면책을 받으면 근저당권도 없어지나요?

면책과 별제권자의 담보권은 구분해서 봐야 합니다. 개인회생 면책결정을 받았다는 사실만으로 주택의 근저당권이 자동으로 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

개인회생 주택담보대출 유지 여부는 집값·대출·소득을 함께 봐야 합니다

개인회생을 신청한다고 주택을 반드시 처분해야 하는 것은 아니며, 상황에 따라 주택담보대출을 상환하면서 집을 유지하는 경우도 있습니다. 하지만 근저당권자는 개인회생절차와 별도로 담보권을 행사할 수 있는 별제권을 가지고 있으므로 주택 유지가 자동으로 보장되는 것도 아닙니다.

집을 보유한 채 개인회생을 검토한다면 먼저 현재 주택가격, 주담대 잔액, 월 원리금, 연체 여부, 주택의 순자산가치, 월 소득과 예상 개인회생 변제액을 확인하세요. 특히 주담대가 이미 연체됐거나 경매개시결정까지 받은 상태라면 일반적인 개인회생 신청 문제와 담보권 실행 문제를 따로 확인해야 합니다.

주택가격이나 공동명의 여부에 따라 청산가치 계산도 달라질 수 있으므로 실제 신청 단계에서는 본인의 등기사항증명서, 대출잔액증명서, 주택가격 자료와 소득자료를 기준으로 검토하는 것이 필요합니다.

출처

• 국가법령정보센터 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 별제권 및 개인회생 관련 규정
• 대한민국 법원 개인회생·별제권 관련 법률상담 안내
• 대한민국 법원 개인회생절차 안내
• 대법원 개인회생절차상 별제권 관련 판례

※ 이 글은 2026년 10월 1일 확인한 현행 법령과 법원 공개자료를 기준으로 작성했습니다. 주택의 재산가치, 담보권 설정내용, 공동명의, 주담대 연체 여부, 개인회생 변제계획 등에 따라 실제 처리 결과가 달라질 수 있으므로 개별 사건은 제출자료와 담당 법원의 판단을 기준으로 확인해야 합니다.